住宅用地70年续期真的紧急而重要吗？

总第518篇2020第48篇

【导读】

土地出让到期如何续期，特别是居住用地续期问题，自1990年国务院55号令明确土地出让年期时就存在了。期间经历了2007年《物权法》规定的解读、2016年温州“20年问题房”续期社会争议和国土资源部的“两不一正常”回函，30年来不时被提起。

此次民法典通过后，不少专家、媒体认为“进了一大步”：“住宅用地使用权期限届满自动续期”“一锤定音”，“心结已解”等，真是这样吗？

之1讨论了续期的相关法律法规与民法典的“一锤定音”；

之2讨论了温州“问题房”续期的实质：温州“问题房”续期与70年到期续期有本质不同，出让年期短、缴纳的出让金低，应当缴纳合理费用续期至最高出让年期70年，“两不一正常”是搁置而非解决了续期问题；

之3讨论了住宅用地70年到期的续期问题：70年期的由来、土地与房屋产权关系、期限届满如何处理以及70年到期续期的费用问题。详见相关内容：

今天继续讨论系列之4，住宅用地70年续期真的紧急而重要吗?

住宅用地70年续期真的紧急而重要吗？

——住宅用地自动续期，民法典“一锤定音“”之4

和温州“问题房”之类超短期出让带来的续期问题亟待解决不同（详见之2），法律已经明确70年期住宅建设用地使用权到期自动续期，但如何缴纳或减免费用，民法典留给了今后的法律、法规进行明确。这本来是个稳妥的做法，但因民法典提到了“费用的缴纳或减免”，也由此引起了一些人的过度解读、恐慌，甚至激烈反对，一些人觉得这个问题重要而紧急，需要马上给出说法，言下之意是要明确“无偿续期”。真的是这样吗？

1.时间还早，没那么紧急。

从90年55号令确立建设用地使用权出让制度以来，最早一批出让的住宅建设用地使用权使用期限至少还有40年，离期限届满的时间还很长，完全有充裕的时间，从理论上、技术上、法规上、实务上研究讨论出妥善的续期办法，而不用在各方意见分歧很大的情况下仓促决策、仓促立法。

2.有比续期更重要的问题需要解决。

相比70年到期的续期问题，在70年到期前，我们购买的住宅面临更迫切需要解决的问题，那就是房屋的使用寿命往往只有50年，还没到续期房屋已经破烂不堪无法居住了。

房屋是由钢筋、水泥等建材构成的实体，随着使用会不断折旧贬值。《住宅建筑规范》规定住宅结构的设计使用年期不应少于50年。现实中，住宅的使用寿命通常就按50年来设计，也就是说50年后房屋的使用寿命就到期，不大修或重建往往就无法继续居住了。

土地使用期限尚未到期，但房屋已无法或不适合居住，那么势必要大修或拆除重建。我国的房屋一般都是多层或高层单元楼房，每栋楼的住户往往几十甚至上百户，一个小区可能有数百甚至上千户。这么多住户，大修动用公共维修基金往往难以达成一致，况且公共维修基金往往还不足以支撑楼宇大修，需要住户集资大修就更难以达成一致意见了。拆除重建需要的资金更多，一方面住户很可能无法承担巨额的重建费用，另一方面 一个小区、一栋楼宇那么多住户，也几乎不可能达成集资重建的决定。如果依靠外部力量投资的话，前提就是容积率有提升空间，而我国城市居住区的容积率往往已经在2.0以上，有的甚至到4.0以上，几乎没有进一步提升空间，外部投资的路径也基本不可能。

可见，和如何维修或重建房屋让其保持持续的居住功能相比，70年到期的续期问题远没有那么急迫和重要，毕竟在续期之前要先解决居住功能的维护问题。

3.70年到期续期问题，会随着实践发展、改革深化和认识统一找到妥善解决办法。

70年到期续期问题虽说没那么急迫，但毕竟涉及到最重要的用益物权价值，涉及到千家万户的不动产权益，“有恒产者有恒心”，还是需要认真深入讨论研究。

其实，上世纪90年代末期我们已经妥善解决了已购公房和经济适用住房上市交易的补地价问题，按不低于标定地价的10%补缴或缴纳土地出让金，这些实践经验可以为今后70年到期续期提供借鉴。另外，这方面还可以借鉴英国土地制度的演变，国王所有的土地，通过分封、授予等将一定年期、生命周期或者更长期限的土地业权（Freehold）交给组织或私人，逐步演变为现在无期限限制的永久业权（Freehold），而国王土地所有权只是一个法律概念。我们与其现在纠结、恐慌于70年到期后按什么费用续期，还不如认真研究和探讨，做强做实建设用地使用权，逐步延长使用年期，丰富权能。我个人觉得，在70年出让期到期前应该可以就妥善解决续期问题达成一致，很大的可能是像英国土地制度演变一样，出让年期逐渐加长，届时可能按照地价水平的一定比例（比如10%）或象征性交一点钱（比如1元），然后自动续期到99年、更长年期，甚至无限年期。

到今天我们讨论了四个方面的问题，有一些结论，明天可以在这些讨论结论基础上，看看该如何完善立法和管理，以及该购买什么样的房屋。

（待续）

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